Рынок земли позволит развивать те направления агробизнеса, которые предусматривают значительные инвестиции в земельные участки (сады, виноградники, тепличные хозяйства)
[:]
Подготовка корпоративной структуры – далеко не единственное «домашнее задание», которое будет необходимо выполнить субъектам агробизнеса в преддверии рынка земли
Анатолий МИРОШНИЧЕНКО
Специально для «Юридической практики»
Когда 6 февраля этого года парламент приступил к рассмотрению проекта закона о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения (регистрационный № 2178-10), многим (и автору в том числе) казалось, что снятие действующего уже 19 лет моратория на отчуждение земель сельхозназначения – вопрос нескольких дней. Но реальность оказалась иной, и за первые два сессионных дня Верховная Рада прошла всего 184 поправки из 4018-ти. Рассмотрение закона рискует сильно затянуться.
Между тем, сомнений в том, что рынок сельхозземель будет открыт в этом году, почти нет. Власть демонстрирует политическую волю сделать это. Уверенность в открытии рынка усиливается, если вспомнить о существовании решения Европейского суда по правам человека по делу «Зеленчук и Цицюра против Украины», которым признано нарушение мораторием основоположного права человека (права собственности). Суд также обязал наше государство принять меры «общего характера» (§150 решения), которые, очевидно, и должны предусматривать снятие моратория. Если мораторий не снимет парламент, рано или поздно суды будут вынуждены смотреть на ситуацию через призму решения Европейского суда, исходя из ничтожности моратория. Вопрос неминуемо станет ребром – нельзя одновременно применять и Конвенцию, и правила про мораторий.
Несмотря на огромное количество поправок (большинство из них являются просто «законодательным спамом»), очень маловероятно, что окончательный текст проекта № 2178-10 будет сильно отличаться от текста, подготовленного профильным комитетом парламента ко второму чтению. Этот текст существенно изменился по сравнению с исходным вариантом и стал намного более консервативным. В то же время, обеспечивается самое главное: снятие моратория на отчуждение земель сельхозназначения уже в этом году, с 1 октября. Мораторий будет сохранен лишь в сильно усеченном виде – относительно сельхозземель на оккупированных территориях.
Только для своих
Покупателями сельхозземель, согласно статье 130 Земельного кодекса (ЗК) Украины в редакции проекта, смогут стать лишь граждане Украины, «юридические лица Украины, созданные и зарегистрированные по законодательству Украины, участниками (акционерами, членами) которых являются только граждане Украины и/или государство, и/или территориальные общины», территориальные общины, государство. Дополнительно возможность приобретать право собственности на сельхозземли (только в порядке обращения взыскания на заложенное имущество) предоставлено банкам. В этом случае земельные участки должны быть отчуждены на протяжении двух лет с момента приобретения.
В проекте сделана серьезная попытка действительно ограничить доступ иностранного капитала (другими словами, иностранных инвестиций) в аграрный сектор Украины. Закрываются очевидные обходные пути приобретения земли через оборот корпоративных прав. Хотя проектом предусмотрена возможность послабления правил в этом отношении, такая либерализация обусловлена практически невыполнимым в обозримом будущем условием – результатами всеукраинского референдума.
Предусмотрены и ограничения на площадь земель «в одних руках» в размере 10 тыс. гектаров. При этом должны учитываться как земли, которые непосредственно принадлежат лицу, так и земли юридических лиц, в которых ему принадлежит доля (площадь учитывается пропорционально этой доле – часть 2 новой редакции статьи 130 ЗК Украины).
Нарушение требований и относительно личности покупателя, и относительно площади является основанием для признания соответствующей сделки недействительной, а также для конфискации земельного участка (часть 3 новой редакции статьи 130, новая редакция статьи 145 ЗК Украины). Впрочем, то, что названо в проекте «конфискацией», на самом деле является реквизицией, поскольку после реализации земельного участка на торгах вырученная сумма возвращается предыдущему собственнику.
Предусмотрено, что расчеты, связанные с оплатой цены земельных участков, должны осуществляться в безналичной форме (часть 5 статьи 130 ЗК Украины). Предусмотрена также интересная норма относительно запрета приобретения права собственности на сельхозземлю по оплатным договорам, в случае отсутствия у приобретателя права собственности документов, которые подтверждают источник происхождения средств или других активов, за счет которых приобретается такое право. ЗК Украины дополнен новым пунктом 22 раздела Х, согласно которому до 2030 года цена продажи земельных участков сельхозназначения, выделенных в счет земельных паев, не может быть меньшей их нормативной денежной оценки.
Возможности и вызовы
Я являюсь убежденным приверженцем либеральной модели рынка земель. При этом, на мой взгляд, ограничения, предложенные в окончательной редакции проекта будут «легализироваться», вывести свой бизнес из тени и полутени, привести в порядок бухгалтерский и налоговый учет, упорядочить свои активы, оформив те земельные участки и недвижимость, которые уже находятся в их пользовании, и т.п. Значительная часть потенциальных покупателей – это «единоличники», которые сегодня действуют практически полностью за рамками правового поля, не регистрируясь как субъекты предпринимательства, не платя налогов, не оформляя используемой земли, реализуя продукцию за наличный расчет и т.д. Очень важно, чтобы перспектива покупки земли стала для этих хозяйств стимулом для легализации. Если все будет сделано правильно, от такой легализации выиграют все, а рынок земли приведет к наиболее желательному для общества результату – появлению прослойки крепких мелких и средних фермеров, которые могут не просто внести свой серьезный вклад в развитие экономики, но и изменить социальную картину на селе.
Открытие рынка земли откроет возможности для новых или недостаточно развитых в Украине направлений агробизнеса – тех, которые предусматривают значительные инвестиции в земельные участки и недвижимость на них (что целесообразно лишь тогда, когда земля находится в собственности). Это сады, виноградники, ягодники, питомники, тепличные хозяйства, выращивание энергетической древесины, органическое земледелие и т.д.
Очевидно, повысятся и некоторые риски – прежде всего, риски стабильности существующего землевладения на основе аренды земли. Впрочем, возрастание рисков тут на самом деле очень условно – аренда в Украине никогда не характеризовалась излишней стабильностью. Недобросовестные участники рынка и рейдеры на самом деле практически никак не сдерживались мораторием; все схемы, которыми пугают общество противники открытия рынка земель, возможны и при наличии моратория.
Важнейший инструмент
Запуск рынка земель, на мой взгляд, одно из самых важных событий за все время независимости Украины. Оно способно привести к колоссальным изменениям в экономике и обществе в целом, изменениям, которые создадут на селе класс собственников (вместо сообщества безинициативных получателей аренды). При этом, конечно, рынок земель – это лишь инструмент. Использовать его для максимальной пользы для своих клиентов и пользы всего украинского общества – ключевая задача юридического бизнеса.
МИРОШНИЧЕНКО Анатолий – старший партнер Юридической группы EUCON д.ю.н., проф., адвокат, г. Киев
Источник: “Юридическая практика”, №10 (1159), Земельное право