Обіг землі. Як з точки зору права, згідно з даним проєктом, відбуватиметься регулювання обігу земельних ділянок сільськогосподарського призначення і які ринкові механізми переходу прав на земельні ділянки? Як це впливатиме на ринок?
Анатолій МІРОШНИЧЕНКО, старший партнер Юридичної групи EUCON, професор, д.ю.н. 25 вересня 2019 року уряд вніс до Верховної Ради України проєкт Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення». Закон скасовує мораторій (пункти 14, 15 розділу Х Земельного кодексу України), при цьому, на відміну від попередніх урядових проєктів, він майже не містить нових обмежень обігу земель сільськогосподарського призначення, а навпаки, дещо лібералізує обіг, передбачаючи можливість набуття сільськогосподарських земель (нарівні з громадянами України, територіальними громадами та державою) також для «юридичних осіб, заснованих за законодавством України». Особисто я оцінюю такий підхід дуже позитивно. Хоча в суспільстві популярною є думка про недопущення на ринок іноземців та необхідність встановлення тих чи інших обмежень в обігу, вважаю всі подібні ініціативи шкідливими. Україна сьогодні потребує динамічного обігу сільськогосподарських земель з тим, щоб вони якомога швидше були перерозподілені на користь ефективних власників. До того ж, дуже бажано, щоб землі належали тим, хто їх обробляє. Відкриття ринку для іноземного капіталу (іншими словами — зняття перешкод для іноземних інвестицій) буде корисним для економіки. Зрештою, що менше обмежень на ринку земель — тим більшим буде зростання ціни (як продажу, так і орендної плати), від чого виграють сім мільйонів наших найбільш соціально незахищених співгромадян — селян, власників земельних паїв. Фактично єдине обмеження, передбачене проєктом, — це обмеження граничної площі земель сільськогосподарського призначення «в одних руках» (з урахуванням пов’язаних осіб). Це обмеження встановлене на досить високому рівні (15 % від площі сільськогосподарських земель по області та 0,5 % по Україні). З огляду на високу фрагментацію земель (середній розмір паю — 4 га) і на те, що досить незначний відсоток власників готові продати сьогодні свої паї, це обмеження ще тривалий час не справлятиме реального впливу на обіг. Швидко акумулювати у власність десятки тисяч паїв з тим, щоб вони утворювали масиви, привабливі для обробітку, без економічно неприйнятних «переплат» неможливо. Загалом у разі ухвалення проєкту як закону обіг земельних ділянок сільськогосподарського призначення мало чим відрізнятиметься від обігу іншої нерухомості, що особисто я оцінюю позитивно. Єдине положення, що непокоїть у законі, — це відстрочення набуття ним чинності до 1 жовтня 2020 року. На мій погляд, основний ризик, пов’язаний із таким відстроченням, — це масові звернення власників паїв до Європейського суду з прав людини з вимогою про компенсацію шкоди, що завдається їхнім правам мораторієм, за прикладом заявників у справі «Зеленчук та Цицюра проти України», де суд констатував, що мораторій порушує статтю 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Більш як дворічна відстрочка у виконанні рішення суду щодо необхідності вжиття заходів загального характеру для виправлення ситуації може коштувати державі дуже дорого, зважаючи на потенційну кількість заявників (близько семи мільйонів). Відстрочка у відкритті ринку пояснюється урядом, зокрема, необхідністю створення механізму часткової компенсації урядом відсотків за кредитами на придбання землі для вітчизняних агровиробників. На ці цілі вже наступного року заплановано виділити 4,4 млрд грн. Умови надання підтримки поки що не зовсім зрозумілі, але саме бажання уряду запровадити такий вид фінансової підтримки треба вітати. У будь-якому разі всім зацікавленим суб’єктам потрібно готуватися до відкриття ринку вже сьогодні. Хоча ринок сільськогосподарських земель має бути відкритий 1 жовтня наступного року, ринок відповідних юридичних послуг відкривається вже тепер. Власники паїв повинні навести лад із своїми правами (коли необхідно, оформити прийняття спадщини, відновити документи, які часто втрачені, скасувати видані колись довіреності тощо). Потенційні покупці мають бути готові як до спілкування з банками щодо отримання кредиту, так і до процедур з отримання державної підтримки. Для цього багатьом із ним доведеться виконати великий обсяг роботи — навести лад у корпоративній структурі, бухгалтерському і податковому обігу та звітності. Запуск ринку відкриває величезні можливості перед банківським сектором, страховиками — тут також має бути виконаний значний обсяг роботи, у тому числі і юридичної.
Джерело: Український юрист